国的通胀就要
来了。本来，提醒人们注意通胀来临，城市居民的生活成本将会因此而提
高，对经济的破坏作用正在加剧，也是一件好事，只是，大家几乎是众口
一词，通胀就要来了，只有房地产才能避险。可是，中国各大城市的房地
产真能避险吗?
鉴于房地产市场欺诈现象非常严重，2๐009年上半年，一群地产博客
作者先站了出来，指出在目前的楼市成交中隐藏着大量的假按揭，并就
深圳、上海、北京等地的假按揖隋况作了披露，指出假按揭是中国式次级
债，对中国金融体系危害极大。那ว么，先我们来看看开商为ฦ什么要做
假按揭。究其本质而言，假按揭是房价上涨的起爆器。
谁都知道假按揭是骗取银行贷款，是一种犯罪行为，是直接对中国金
融体系的破坏，为什么还有那么多开商乐此不疲，并以这种假按揭来制ๆ
造房价上涨的假象，并且蒙住了政府的官员和一大批自住买家?从大的背
景来看，开商这是一种赌博，可以说是中国房价大跌前的最后一赌。他
们赌的是中ณ国经济的衰退，地方政府必然会对房地产产生经济展路径上
的强烈依赖，赌地方政府绝对不会让房价下降，即使所有的实体经济全部
衰退，地方政府也会拼死维护高房价。只有这种大赌，他们才会不惜铤而
走险，以身试法。
在目前的二套房政策下，房地产开商采用假按揭方式来套取银行资
金的手法一般有如下几种：
一是制造虚假的购房人。大的房地产开商尤其是民营房地产开商
一般都有自己้的销售公司，这些销售公司都掌握一定的人头资源也就是
他们所说的老客户，这些人一般是一些专业的炒房人或是他们内部员工或
是员工ื的亲属，每当开盘销售时，房地产开商就动员这些人来大量购房，
将住房先置于这些人头资源的名下，制造旺销假象，以他们的名义向银
行申请按揭，从而获得按揭资金。由á于国家实行二套房政策后，这些人头
资源的名下通常有过多套购房经历，使得他们的贷款成数大大降低，利率
也大大提高，这限制了这些人头资源的利用价值。在目前国内的房地产领
域，一些著名的房地产开商都是制造假按揭的高手，他们通过制ๆ造假按
揭，配合炒房人炒高房价，同时也从银行获得了按揭资金。
二是构造假的收入证明。由于国家制定的关于按揭贷款的文件中ณ明文
规定，购房人的月还款额不能ม过家庭收入的5๓0％。但一些开商为了利ำ
用人头资源进行大量假按揭，必然要制造虚假的收人证明来获得较多的银
行贷款。目前，上海、深圳等地的一些炒房人能ม够向银行申请按揭贷款购
买上百套房屋，而实际上其正常收入不足供养一套房子，一个重要的手段
就是制造虚假收入证明来骗取银行贷款。房地产开商要做假按揭，也必
然需要做假的收入证明，否则，难以骗取银行贷款。另外，一些房地产开
商不但为个人购房制造假的收入证明，而且为ฦ相关购房公司制造假的收
入证明。尤其是在商业地产的买卖中，房地产开商尤其是偏好将自己的
手中ณ的关联公司进行包装，扩大销售收入，制ๆ造实力强劲的假象，从而在
商业地产的买卖中制ๆ造假按揭，骗取银行贷款。前几年爆的国美系中ณ的
鹏润家园中的假按揭，就有类似的操作。
三是利用银行急于扩大业务的机会。大量事实已๐证明，所有的假按
揭中，商业银行都不是糊涂人，都是积极的参与者或是积极的帮凶。由
于存在委托代理关系，大量的经营者都急于扩大业务量而获取短期利益，
很难考虑长期展和长期风险。大多数的房地产开商就会利用银行这
种管理漏洞，来制ๆ造假按揭，而银行通常是睁一只眼闭一只眼。目前，
从深圳爆的按揭断供案中ณ，就看出银行在这些假按揭案件中所扮演的
不光彩的角色。
在房地产逆势中，但凡某房地产开商宣扬自己的房地产销售得如何
好时，先要想到的是，他实现的销售收入是否是真实的，是否是因为ฦ操
作假按揭而实现了销售收入。如何判断ษ一个开商是否通过操作假按揭实
现了大幅度收入，一个重要的参考指标就是计算他的现金流。如果这个开
商的公司实现的销售收入中的很大一块现金又流出了公司并不知去向，
很有可能是操作了假按揭，因为这些不明的现金流再次回流人了银行成为
假按揭当中ณ的付款了。
只有假按揭，才能在全球不动产都在向下估值的情况下，营造中国房
价开始上涨的假象；只有假按揭，才能在中ณ国经济困难的关头致实体经济