气地说：您今儿是来晚了，菜都卖完了，明儿再来吧。不过这样的花样玩了一个礼ึ拜，王二也知道必须得换换，不能ม总是这样。
到了第四个星期，王二干脆ะ进了一批不太新鲜的菜，还是按老价格卖。这样价格是没涨，可是东西变差了，一样等于涨价，小区的居民只能ม吃哑巴亏。不过王二总算把这一个ฐ月给熬过去了。
在2011年的房地产调控中ณ，各地纷纷出台所谓的楼市"限价令"。最引起争论的部分，是绝大多数城市设置的价格目标不是下降而是上涨不过某一幅度，这一幅度通常是当地的gdp或者可支配收入的增幅。很多人觉得这是地方政府没有调控的诚意。
想让地方政府有调控的诚意当然很难，土地收入是地方政府重要的收入来源，改变土地财政的现状意味着需要重新审视整个中国的财政体系以及中央和地方的财政分权关系。把目
标设成增长不过0่%就比增长不过10่%更有诚意，但难讲得很，因为把整个ฐ调控是否成功的最终标准用价格增长多少去衡量本身就是很有问题的。
限价的缺点之一是限价不解决问题的根源。从各地出台的细则看，限价令的背后其实就是限购令，而所有的限购令里都有针对外地人的歧视性条款。这件事情本身就挺让人好奇的：如果全中国所有城市的房价都是外地人推上去的，那外地人是从哪里来的？全国所有城市之外的地方我能想到的只有一个，那就是农村。中国的农民一下变得这么有购买力对我来说还是一个很大的新闻。如果这是事实，那意味着中ณ国的房价还有得好涨中ณ国还有很多农民没在城里买房呢。
如果你再仔细看看各地的限购令，通常还区分一套房和二套房，这里面的逻辑不难理解：一套房自住，二套房就可能是在投资投机。请注意，能买起第二套房的家庭不需要是亿万富翁，不需要是这个煤老板那个炒房团的，在中国恐怕有数以百万计，甚至千万计的家庭能够有实力买第二套住房，很多这样的家庭都是相对普通的家庭。我相信这本书的读者中的绝大多数本人或者认识的朋友能ม买得起两ä套房子，或者已经有两套房子。请注意，如果这么เ多普通的微观主体，在房价已然这么เ高的情况下，仍然有继续购房的冲动，因此需要限购，我们得问的问题就是：这些人为什么เ要买房？你可以说这些人不理性、太冲动、神经，但真的要有很大的勇气才能相信，这些在付比例很大的情况下愿意花几十万到เ上百万元购买不动产的人是没有经过深思熟ງ虑的。
在我看来，中国的低息政策和缺乏็好的投资渠道，是使得房产成为如此具有吸引力的投资品的巨大原因。股市仍然接近于赌场，银行的钱是越存越少，又不能投资海外，有了点钱买房就成了很多人自然的选择更多讨论请看本章的《王二买地和投资性购房的无奈》一文。一些人买房投资，不仅导致房价偏高，而且导致资源闲置和需要房的人买不起房，这是一种巨大的资源浪费和配置错误。但这恰恰是从一个侧面反映了中国金融体系和低息政策造成的问题，中国的资源浪费和配置错误可不仅仅是在房地产一个ฐ市场里。因此，如果不去修正中ณ国的金融体系，不去改变利率过低的现状，靠限购来抑制房价上涨，即便有用，也只会是暂时的。
限价的缺点之ใ二是，房价只是一个很不全面的指标，只是实现房价达标，很可能不是高质量的调控。现在有不少人在抱怨，如果房价本身涨不了那么多，政府设置了一个过高的目标，反而可能导致房价在达标的同时，老百姓其实更吃亏。这就像第一个ฐ星期里王二的所作所为，菜价本来应该是降的，但是他却没有降。这样的价格达标，不仅没有任何政府的功劳，反而可能是政府导致的。因此，老百姓抱怨房价目标设置过高是有道理的。
但房价目标设置偏低也有问题，因为有很多创造性的方法来实现价格达标，但最后老百姓未必能从中受益。一种方式是，政府通过降低土地出让价的方式来降低房价，也就是政府补贴房价，这和王二在第二个ฐ星期里做的很类似。先，政府恐怕很难有动力这么做，毕竟这意味着政府收入的损失，更重要的是，这种补贴最后未必能到老百姓口袋里。经济适用房就是这么一种尝试，最后住在经济适用房里的很多都是关系户。另一种方แ式是少量供应低价房来拉低平均价格，类似于王二在第三个ฐ星期里做的。最后的结果是，你会现一个城市的房价平均起来没有涨多少，但那些拉低均价的房子你永远也买不到。当然，最容易的方แ式也许就是，政府在供应土地的时候特意供应远郊土地，这就像王二在第四个ฐ星期里做的。这样可以让房价看起来没有涨，但没涨的原因是地段导致的，而不是实际房价没有涨。当然，一定还有更多具有创น造性的方法来实现房价达标，但在不解决房价上涨的根源之前，这些达标恐怕至多只能是在已有扭曲的基础之上再加上一层新的扭曲。总有办法让房价看起来是合适的，中ณ国过去房子还基本上不要钱呢，但那也没有让需要房子的老百姓都有房子住。
总而言之，不去触动房价走高的根源，让在本质上没有动力调低房价的地方政府去执行，最后还是采用行政手段，这些都很难让人对房价调控的质量感到乐观
王二的特供店和北京的限购令1
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那是一个ฐ商品紧俏的年代。商品紧ู俏其实是一个人造现象，如果允许价格反映商品的供需差距，紧俏的情况很难会出现，取而代之ใ的会是有些东西贵，有些东西便宜。紧ู俏，是因为ฦ人为地扭曲价格造成的。米、面、油，在那个年代都不贵，问题是你得凭票去买。一个人一个月30่斤ภ粮、半斤油外加半打豆腐票，没有粮票、粮本、豆腐票，有钱在粮店也买不到粮。要不然你可以去"ิ自由市场”，也就是黑市，那里的粮油价格就不是那么便宜了，但好处是，你只要有钱，想买多少随便。紧俏的东西一碰到เ自由á市场，就不紧ู俏了。
王二就生活在那个年代。他有一份令人羡慕的工作：一个特供店的负责人。特供店里什么都有，从茅台酒到เ中华香烟到波斯地毯到比利ำ时巧克力，不仅价格不算高，而且很多东西都是市面上看不到เ的。当然，这店要是向所有人开放，那店里的东西半天估计就要给卖空了。所以，能ม进店里买东西的人，都要有"特供证”。有特供证的人多数都是高干，至于为什么高干就能ม享受特供，不是高干就不能ม享受特供，理由á并不是很清楚。这里说理由不清
楚，并不是说没有理由。事实上，理由是显而易见的。东西少，好东西更少，你如果希望保证一部ຖ分人能够享受高质量的生活，这部分人不出意料é的就是位高权重的高干，你能ม做的就是画个ฐ圈子，给这些人不成比例地好东西，名曰"特供”。"特供”的结果是，有些东西本来就少的，市面上更少了。更多的情况甚至是，市面上根本就没有。最后"ิ特供”本身变成了一种身份的象征：能ม抽上内部烟，喝上内部酒，成了一件很有面子的事情。
说理由不清楚，是因为王二就没法跟他的孩子王小二解释清楚：为什么部长楼里李小四他爸李四就能去特供店里花5毛钱给李小四买巧克力，而王二却不能花5๓毛钱给他也买块巧克力？大家都在一个大院里，挣的都是人民币，为什么李小四家的5毛钱就比咱家的5毛钱更值钱？
王二没法解释清楚的原因之ใ一是，那些价格啊、工资啊、钱啊，其实都没有太多意义，符号而已，都是人为定的。各种票据、本子、证件，其实才是真正分配物资的东西。而正是那些本子、证件和票据，把人分成了三、六、九等，从而起到了利ำ益分配的作用。高干看起来工资也没高到哪里去，但就像王小二观察到เ的，王二的5毛钱和李四的5毛钱，购买力是完全不同的。
在2011年，各地出台了不少限购令，既有限制购车的，也有限制购房的。比较有代表性的是北京对于住房的限购令这个限购令主要区别了本地人和外地人，一套房和二套房。别ี的很多城市也出台了类似的限购令。
这些政策的用意是遏制ๆ房价。但直接的结果其实更简单，比如说北京的限购政策，就是要把北京户口变成一个新的住房"ิ特供证”，把北京的住房市场变成一个ฐ特供市场。有户口的可以在北京买房，没有户口的缴5年税才能ม买。
在出台这些政策的时候，政府的用意也许是好的，但一个ฐ往往没有被足够重视的事情是：这些政策是在大范围地重新分配利益，不去讨论不同的群体如何会受到影响，而只是简单地关注房价，这在笔者看来是完全错过了最应该辩论的地方。说得极端一点，想让北京的房价下跌很容易，你出台一个ฐ禁令禁止所有人买卖房屋，然后你可以看着北京的房价做自由á落体运动。当然，这样疯狂的政策不可能ม出台，因为这样的房价下跌是没有意义的，相反会损害几乎所有人的利ำ益。
从最简单的说起，有北京户口尚未买房且准备买房的人群，会是北京限购令的受益者。他们就是特供商店要特供的对象，特供的商品就是十分紧俏的北京住房。同样，没有北京户口但想要在北京买房的人群，则会是这项政策的受害者。你可能ม会觉得，一个没有北京户口但要在北京买房的人，买房的目的一定是投资炒作。请注意这样一个ฐ事实：北京的常住人口已经有2๐000多万，而北京的户籍人口才不足14๒0่0万，这中ณ间至少有600万至700่万人口的差ๆ距。而且真实的差距只会大，不会小。因为户籍人口是可以精确统计的，有户口就算，没户口就不算，而常住人口则很可能ม存在统计上无法覆盖的人群。除此之外，北京还有大量的流动人口。流动人口的概念可不是社会盲流，笔者就有很多朋友常年奔波于北京、上海和深圳之ใ间，他们或许完全不会进入统计数字，即便进入了，恐怕也只能算"流动人口”。总而言之，中ณ国早就不是一个静态的社会了。除去想要投机炒作之外，因为ฦ各种原因想在北京买房但又没有北京户口的人群，数量恐怕早ຉ已不可忽略。
再复杂一点地说，限购令对要卖房的人是坏消息，对要租房住的人也是坏消息，但对有房出租的人则是好消息。北京的房地产商很明显地对限购令不太高兴，他们是卖房子的，限购令等于是限制ๆ他们潜在的客户，利ำ益攸关，不高兴是自然的。但卖房子的可不都是房地产商，要不然哪里会有二手房市场？卖房的原因有很多，可以纯粹是投资获利的，也可以是要换房子的，或者是工作地点变动的，或者干脆就是急着要钱的，不可以假设卖房的都是炒房的，但这些人都会受到限购令的影响。而且，如果不让外地人买房，他们就只能租房，如果可供租赁的房屋在短期内无法增加的话，所有租房的人都会看着租金上涨，这可不管你有没有北京户口。当然，如果你碰巧有房出租，那ว自然则ท是获利的一方。
更复杂一点地说，我们过去利用户籍制度限制人口流动，把人拴在户籍所在地。历史上，北京、上海的户口金贵得很，二三线城市的户口就差很多，但也比农业户口强。为什么户口还有好户口和差户口之分？因为ฦ户口背后的东西是机会的不均等、福利的不均等和环境的不均等。户口本身就是一个特供证。不说别的，有北京户口的学生上北大清华的概率就要比没有北京户口的高得多，我上大学那会儿如此，现在已经过了十几年了还是如此。现在各地的限购令，把买房子的权利ำ也和户口挂钩๗了，这看起来优惠了"本地人”，但在更大的背景下则ท是在加剧中ณ国户籍制度背后巨大的不公平。这种不公平，本来因为ฦ这些年户口作用的逐步淡化已经消除了不少，但现在又被人为地加强了。
有人认为，限购就好像是资本管制，如果温州ะ的资本流入北京的房市，造成了房价的大起大落，进行适当的管制是十分自然的。先，我不太理解为ฦ什么全中国的房价都是温州人和山西人炒上去的。北京人都是好人，一家只买一套房；温州人钱多得没处花，炒高了全国的房价；山西人卖煤了财，所以每天都有人扛着一麻袋一麻袋的钱在北京买楼ä。这种以地域来区别ี资金来源的做法，本身就是有问题的。资金可以用各种方式进入北京的楼ä市，
全国的资金市场早就是一个ฐ市场了，市场里的流动性是没有户口的。更重要的是，完全存在不用通过区别ี本地人外地人的方式来遏制投资性的购房需求：加息、提高房贷付比例、征收物业税、增加土地和住房供应、提高住房贷款的风险计提、增加房屋短期买卖的交易费用。这些政策，都可以增加炒房的成本，降低炒房的回报，且不具有任何地域上的歧视
性。
有点悖论的是，北京的房子所以对很多人那么เ有吸引力，一部分的原因怕就是因为ฦ北京的"特供”比外地多。人家买的不只是房子，还有地段，只不过是在一个全国的尺度上而已。而任何把北京变得更特殊的政策，包括限购令，在短期也许能缓解一点房价上涨的压力，但在长期，怕是反而会让房价的上涨压力更大。
王二盖房和房地产的支柱地位1้
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王二一家刚搬到一个新า村子。村里人好心，给了王二一家几间破草房，让这一家暂时有个地方能对付着住。王二还有3๑个儿子，都和王二生活在一起，说话也到เ了男大当婚的年龄。
开春时节，村里别的人家都在忙着养猪种地，为一年能有个好收成作准备，王二一家却忙着在盖房子。王二心里的算盘挺清楚，今年把自己้的房子给盖好，在新า房里过年。来年再给大儿子盖房，有了房，才能ม娶一房媳妇。后年再张罗二儿子的房子，小儿子的房子怕是要等到三年后才能ม轮上了。
王二一家刚搬进村的时候，别人家都很羡慕王二一家：这么เ多男劳力，又没有什么เ光吃饭不干活的人口，埋头干上一年，打的粮食养的猪怕是要比村里任何一家都要多。可是过了一两ä年，王二家的房子是盖了一些，吃的穿的用的哪一点都不比村里的邻๑居好。村里的邻居就跑来跟王二嘀ถ咕：你看你这一家子，4个男劳力这几年工夫全花房子上，整个儿被房子"绑架”了。这房子，不能ม吃，不能喝，不能穿，多花点工夫种地是正理。
王二解释说：我这情况不是特殊吗？村里人就说：你看这整个村子，没哪一家像你王二家这样花这么多劳力在房子上。谁家没有个这事那事的，总不能就你王二一家与众不同吧？你这样像过日子的样子吗？
关于中ณ国经济被房地产绑架的说法很多。同是"ิ绑架”一词，含义其实大不相同。有的绑架是指中国的国民经济被房地产绑架，也就是经济增长过度依赖房地产；有的绑架是指居民生活被房地产绑架，也就是高房价让很多家庭背上了几十年沉重的债务；有的绑架是指公共财政被房地产绑架，也就是政府的财政收入十分依赖房地产行业，俗话称"土地财政”，从而使得政府行为大受房地产行业的影响；有的绑架则是指金融体系被房地产绑架，也就是金融体系在房地产行业有巨大的潜在风险，一旦房价下挫，金融体系很可能ม也随之ใ陷入困境。
因此，讨论中国经济是否被房地产绑架，必须弄清楚讨论的宄竟是哪个绑架。在这章的《个户和房奴的"一个ฐ”》一文中ณ，我已经讨论了第二个绑架：高房价。那ว里的基本观点是，
高房价绑架居民生活，很大程度上是分配不均的折射，高房价是一个症状而已。而这篇文章要讨论的是上面提到的第一个ฐ绑架：中国的经济增长是否过度依赖房地产？
中国房地产投资最近这些年占全国固定资产投资的比例能ม够达到2๐0%~2๐5%，而中ณ国投资占gdp的比重接近50°%。这么简单地一换算，房地产投资能够占到gdp的10°%ื多，15°%不到，这里面还不包括房地产对从钢铁水泥到汽车家电等上游下游产业的拉动。而达国家长期平均下来只有大约中ณ国一半甚至更少的gdp用于房地产投资，那ว些老龄化严重和经济增长乏力的国家比例会更低。相反，倒是一些出现了房地产泡沫的国家，房地产投资的比例会一下子上去。比如说，房地产泡沫破裂前的西班牙，其房地产业在gdp里的比重就过了10่°%。众所周知的是，西班牙经济在泡沫破裂后异常困难，20°%的失业率和天文数字的债务就是明证。而日本在20่世纪80年代房地产泡沫破裂之前，房地产投资占gdp的比重还不到中ณ国当前的水平。
因此，担心中国经济是否过度依赖房地产完全合理。可是对这个问题的答案，恐怕和王二一家是不是花了太多的时间盖房的答案是一样的。如果把王二一家的经济活动想象成一个国家的总体经济，那这个ฐ经济中这几年里最重要的经济活动毫无疑问就是盖房子，也就是展房地产。按比重算，房地产投资的比重会非常高。问题的关键是，这样的经济结构宄竟合理不合理？从王二的角度说，这几年集中盖房是生活所需，没什么不合理。他们一家刚搬到一个ฐ新村子，总不能ม永远住在草房里，所以需要盖房。几个ฐ儿子，很快都要结婚，给他们盖房结婚也很正常，别人家也会这么เ做。如果说王二家有点不同，就是这些事情生得很密集，使得王二一家好几年主要的精力都要花在盖房上，让王二家的经济结构看起来很畸形。特别是如果把王二一家和普通村民相比，这种"畸形”尤为明显。可问题是，普通的村民家里也没有王二家里3个ฐ还没有娶媳妇的儿子。可以说，王二家的密集盖房只是一个阶段的产物。几年后，等房子都盖好了，王二一家就不会花那么เ多时间在房子上。
我倾向于相信，仅从房地产投资占gdp的比重看，中ณ国的比重和普通国家相比确实很高，但给定中国的展阶段，这种高比重又是合理的，而且会在很长的时间里继续如此。中ณ国房地产业的起点是：四五亿城市人口挤在非常狭小的公房里，而七八亿农村人口在城里没有一间房。商品房的概念是20่世纪9๗0年代才出现的，而真正的建房高峰，也就是最近5?10年的事情。中国在未来20年，保守地估计，还要有3亿至4亿农民离开农村。虽然中国的老龄化正在加剧，人口结构存在问题，但中国的人口根据估算至少还有15?20年的正增长期。如果计划生育政策出现调整，这个正增长期可能还会延长。也就是说，中ณ国在未来很长的时间里，还需要造很多的房子来满足增长的人口、进城的农民和越来越富裕的城市居民的住房需求。房地产业作为ฦ中国经济的一个支柱产业，是中国所处的城市化进程和展阶段决定的。从这个角度说，也仅仅是从这个角度说，中国的经济不是过度依赖于房地产，而是中国就处于一个造房盖楼ä的时代，就像王二一家那样。
必须指出的是，其他对于房地产"ิ绑架”中国经济的担心，比如说从财政收入、政府行为ฦ、收入分配以及金融稳定的角度，都是合理的，这里远没有想要忽视那些担心的意思。只是那些觉得房地产业对中国经济的影响不应该这么大，中国经济增长不应该太依赖房地产业的看法似乎是有点过于操心了。房地产业在哪个ฐ国家都很重要，更何况是在中国这样一个还需要大量新建住房的国家。
王二买地和投资性购房的无奈1้
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王二生活在一个小山村里。他是个种粮好手，每年打的粮食都比村里别ี的人家多。到了秋收时节，王二家的谷仓总是堆得满满的。在那个ฐ"ิ以粮为ฦ纲”的世界里，王二就是村里最"富”的人。但王二也有自己้的烦心事，除了口粮以外剩ທ下的那ว么多粮食怎么เ办？虽然听每个ฐ月来村里卖酒的小贩说，山外面的酒坊很需要粮食，要是粮食能运出去，能卖很不错的价钱。只是这个ฐ村子太闭塞，粮食根本拉不到外面去。村里也没人会酿酒，要不然这些粮食也能ม派上用场。王二能ม做的，只能是把粮食堆在谷仓里。往往是一个冬天过去，春天下几场雨，谷仓里的很多粮食都要霉坏掉。不霉的粮食，味道也不是那ว么好。放了一年以上的粮食，最后的命运多半只能是扔掉。对于王二而言，粮食打得再多，但苦于没有好的用处，
最后只能烂在谷仓里。
后来就有人给王二出主ว意。村里有的人家地多粮少，还有的人家因为这事那ว事缺粮，不如
你拿粮食去跟这些人家换地。粮食会烂，但是地不会烂，这样你也不用为粮食的事情那么愁。王二觉得这是一个不错的主意，于是就这么干了。第一年，王二用所有的余粮换回了一小块土地。虽然这块地很小，十几年的收成才够王二付出的粮食，但是王二还是很高兴。毕竟，就像村里人说的，存粮会烂，但是地不会烂。即便十几年才能把本钱赚回来，但怎么เ也比粮食烂在谷仓里强。
但事情的展还是有点出乎王二的意料。王二现在的地多了，结果每年的余粮更多。而村里的地并不算宽裕，没有多少人家愿意卖地，所以王二只能不断ษ地提高价钱才能买回一点点土地。到后来，王二买一块地出的粮食能顶ะ那块地80่年甚至100่年的收成，贵得已经有点离谱。村里也有人在悄悄嘀咕，觉得王二有点失去理智。但王二仔细想想，还是觉得买地划算。手上拿着粮食，过几年就什么都不剩了。拿着地，地永远在那里，以后至少还可以传给孩子。王二的做法，当然还不小心造成了另一个后果，就是让村里那些真正缺地的家庭再也买不起地。那ว些人心里都在骂王二，觉得是王二"ิ炒高”了地价。
导致中ณ国房价高的原因有很多，一些原因共识比较多，另一些原因则争议比较大。其中一个比较有共识的原因是很多人买房是用来"投资"的，不是用来"居住"的，投资性购房推高了房价。从温州炒房团、山西煤老板到外资热钱，各种关于有闲钱的群体炒高了房价的故事层出不穷。这也让区别对待套、二套、三套或者n套房，成了抑制房价政策的一个重点。因为套房被认为ฦ是自住的，而过二套的则有投资的嫌疑ທ。
但这里有一个需要回答的问题是：为什么有那么เ多人愿意买房"投资”？特别是在不少城市的房价已经涨了如此之多的情况下。这里面的答案可能也有很多，从官商勾结到เ分配不均，再到"钱多人傻”各种解释都有。这篇文章想要强调另外一个原因：房地产也许是中国人保存财富最不差的手段之一。
大概每个ฐ有点积蓄的中国人都会面临ภ一个相同的问题：把钱放在哪里？虽然这几年的选择多了不少，但大的选择无非几种：一是放在银行里，虽然安全但是几乎没有回报，碰到通货膨胀钱还会越存越少；二是把钱投到เ不比房地产风险更小的股市里；三是买房，房子不怕通货膨胀，长期看即使不升值，保值绝对没问题，有房还能有安全感和稳定感。
如果和前面王二的故事类比，把钱存银行就像是存粮。虽然没有存粮那么เ极端，但存银行的回报率接近于零甚至时常为负比如，201้1年的实际存款利率就是负的，就像是存粮会越存越少；而买房跟买地一样，买的是一块真实的资产，握在手里放心，长期还有升值
的潜力。因此，在买房和存钱之间，很多人都会主动选择买房。即便这些人买房的目的未必是炒房，就像王二买地最初的用意也不是炒高地价一样，但这种行为的结果仍然会推高房价。至于买房和买股之间的取舍，买房对很多人而言恐怕也是更好的选择一样要承担风险，买房心里可要踏实多了。